核心观点：

政策环境综述：逆周期调节力度加大。4 月20 日，5 年期LPR 报价4.65%，较上次下降10BP，为LPR 改革以来最大降幅。央行同时表态，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。财政部4 月底提前下达1 万亿元地方专项债券额度，力争5 月底完成发行。

成交市场综述：成交恢复较好，关注后续推盘去化压力。根据统计局和房管局数据，4 月成交同比下滑2.1%，恢复情况较好，但这也有去年4 月基数较低的原因，4 月份统计局公布的价格同比下降2.9%，比3 月跌幅扩大1.4 个百分点，且东部区域价格同比降幅最大（与此同时4 月东部地区恢复较好），存在以量换价的情况。4 月房企推盘力度较大，环比上涨144%，同比上涨17%，各线推盘同比均上涨，5 月前14 天，重点13 城房企推盘环比上涨135%，同比上涨28%，推盘竞争更激烈的情况下，低去化率一旦出现，降价的范围和意愿还会扩大。

土地市场综述：土地市场热度回升。根据中指院数据，20 年4 月300城全类型用地成交量价齐升带动出让金大幅增长27%，全年累计出让金同比转正。分线来看，一线市场继续放量增长，二三线城市出让金也均有所增长。此外，4 月各线城市溢价率均有所提高，整体流拍率也下滑至历史低位，土地市场热度较高。

开发投资综述：投资恢复较快，新开工降幅收窄。根据统计局数据，20 年4 月，投资额同比增长7.0%，恢复情况较好，而新开工面积同比降幅收窄至1.3%，收窄幅度较大，也从侧面反映了房企的补货意愿。

资金环境综述：资金继续改善，房贷利率持续下滑。根据统计局数据，20 年4 月房企到位资金同比下滑0.6%，其中开发贷同比增长10.6%，自筹资金同比增长5.9%，信贷层面支持较大，另一方面，订金及预收款同比下滑10.1%，个人按揭贷下滑0.5%，销售回款的支撑仍需观察。

　按揭贷利率方面，根据融360 数据，4 月首套、二套房贷利率均环比下降3bp，维持较快的下滑速度，考虑到4 月LPR 的下降，按揭贷改善空间进一步从加大。投资方面，关注低估值、高分红、内生增长能力强的公司：一线A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。