2019年青羊区土地市场大开供地闸门，截至目前已成交7宗住宅类用地，在主城六区中仅次于成华区，合计面积约254亩；拿地房企包括新力、龙湖、首创、四川金雁等；最高成交楼面价为18512元/㎡。

“

下周二（12月10日），今年青羊区的第八宗住宅地块将登上拍卖台，起始楼面价13200元/㎡，为区域最高。

这一次是否会再次上演“神仙打架”？成交结果会如何？

”

答案揭晓前，今天我们先来盘一盘这宗地：其成色到底如何？

该宗地位于青羊区灯笼街107号，八宝街以北，北教场西路与江汉路交汇处，紧邻青羊区政府，南侧临青羊区税务局，西北侧路口临近青羊区出入境管理中心。目前宗地已打围，内部无未拆除的构“建”筑物、电线电杆，有土方建渣、杂树杂草，已基本平整。

宗地内部已进行平整，暂时作为“停车场”使用

根据出让条件，

宗地计算容积率为3.0，建筑密度不大于25%，建筑物（含所有建、构筑物及设施）

最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程679米。按照要求，竞得人须在宗地内配建建面不小于80㎡的公厕一处（建筑底层临街设置，并有单独的出入口）。

本宗地采用

“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖。若达到最高限价，竞得人须在出让宗地范围内按照相对集中、便于管理的设计布局原则，出资建设租赁住房（单套建筑面积控制在60-120平方米范围内），并配套建设相应比例、相对集中的地下车位，建成后由竞得人一并无偿移交给成都市住房保障中心。

综合来看，本宗地无疑自带一定的话题流量。

一环内+天府锦城 地段堪称“高配”

“寸土寸金市中心”是本宗地区位的注脚，“稀缺性”也是其重要的代名词，毕竟宗地所在的一环内土地早面临“出一块少一块”的局面；根据锐理君统计，2015年以来一环内仅出让过两宗住宅类地块：

一宗为建银置地于2016年拿下的远洋万和公馆用地，净用地面积28.96亩，彼时成交楼面价位6040元/㎡，今年一月开盘，拿证价格20453-22635元/㎡，已全部去化；

另一宗则为今年8月出让的青羊区实业街地块，净用地面积约28.87亩，由于建设要求较为严苛，房企几乎无发挥余地，成交楼面价仅为8470元/㎡。

足够优越的地段为宗地带来了堪称“豪华套餐”的城市配套。

交通条件无需赘言，一环路、西大街、宁夏街、江汉路等城市道路四通八达，轨道交通方面与地铁1号线文殊院站直线距离约700米。

教育资源向来是青羊区的一张“王牌”，宗地两公里范围内成都树德中学（宁夏街校区）、成都市树德实验中学、成都市东城根街小学、成都市树德协进中学、成都市泡桐树小学、四川省直属机关西马棚幼儿园、成都市第五幼儿园……教育配套自不输阵；其中与树德中学直线距离不足300米。

此外，从文殊院、宽窄巷子、人民公园、天府广场到四川省第五人民医院、四川省第二中医院、成都市第三人民医院、新城市广场、新华宾馆、府河（宗地以北直线距离约800米）……各项城市配套聚集。

宗地周边情况一览

关于宗地区位，“天府锦城”是其另一个重要标签。

从地理位置上看，宗地正位于“官宣”的天府锦城范围。在成都的新城市总规中提到一项重要工程——打造天府锦城，包括皇城片区、少城片区及大城片区，彰显“老成都、蜀都味、国际范”。文化底蕴与历史氛围可成为项目能打出的一张重要牌。

宗地在天府锦城所处位置示意图 （图片来源于网络）

用地面积仅8亩 “袖珍”到有点“鸡肋”？

虽然宗地位置无可挑剔，但净用地面积仅

8.23亩，可开发体量只有

1.65万方。

统计显示，2015年以来主城区出让的净用地面积小于20亩的住宅类地块共有19宗，但均大于10亩；“身型”过于mini，意味着地块本身很难挖掘出更多的故事和操作空间，留给房企的发挥余地并不多，更多需要在建筑高度上做文章（限高为679米）；结合地段优势，不出意外的话，城市豪宅、城市地标会是该宗地未来项目的关键词之一。

虽然宗地所在片区具有政务、商务、文化、历史等多重基底，但从实地走访来看，不利因素也客观存在。

宗地周边临三条大路（北教场西路、宁夏街、江汉路），必然会受到车流量、噪音、灰尘等困扰；另外周边还有一些老旧小区，一定程度上影响城市界面；并且地块周边一些写字楼、商务大厦等也可能影响视野效果，比如宗地紧邻的中铁瑞城锦隆时代。

宗地东侧是一排老小区

宗地西侧是北教场西路，车流量较大

当然体量小也有一大优势，即可以有效控制拿地总价，为更多房企留出机会。

起跳线13200元/㎡ 能否冲击下一个纪录？

本宗地起始楼面地价为13200元/㎡，在成都起始楼面价排行榜中高居第四。

目前成都起始楼面价最高为14124元/㎡，即武侯区红瓦寺16亩地块，最终被阳光城以15940元/㎡竞得；另外还有两宗地起始楼面价为14000元/㎡，一宗为金牛区抚琴路地块，被金地以14200元/㎡拿下，一宗为锦江区林家坡地块，最终成交楼面价为19800元/㎡，刷新成都地价天花板。

成都起始楼面地价前五（统计时间截至12月4日）

与此同时，13200元/㎡也是目前青羊区起始楼面地价TOP1，而青羊区素来又有着“高价地制造机”之称，2019年出让地块中有5宗地成交楼面价均超过13000元/㎡，最高成交楼面价达到18512元/㎡，在成都地价排行榜中居第二。

2019年青羊区已成交住宅用地基本信息一览（统计时间截至12月4日）

聚焦宗地两公里范围内，近一年有推售动作的项目仅龙湖上城，其于去年11月推出了572 套156-164㎡房源，成交均价约21130 元/㎡；而土地公开市场已连续几年未有住宅类地块出让。此外，今年一环内推过新房房源的项目只有前文提到的远洋万和公馆。

总体而言

地段与资源是该宗地两大“杀手锏”，但体量过小带来的天生“硬伤”也难以忽视。不过换个角度看，体量小可以有效压缩总价，对一些房企而言或是一次难得的城市占位机会。据锐理君了解，前期已经有不少人“光顾”过该宗地，最终地块花落谁家？拭目以待。

*此外，由于宗地位置的“特殊性”，出让文件明确要求该宗地严禁作为涉外建设项目（含酒店）用途。所建项目严禁对境外人员、外商投资企业和外国企业及其常驻代表机构以及具有涉外背景的主体进行销售、租赁和转让。项目报规报建时，必须再次征求西部战区保密部门和军事设施保护部门意见。

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编辑 | 小白龙

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