原标题：房地产市场超预期复苏

2020年的房地产市场历经蝶变，从新冠肺炎疫情严重时市场“寒冬”到后续回暖，房地产市场超预期复苏，房地产企业分拆物业板块单独上市热情高涨。不过，“房住不炒”的总基调依然不变，多个城市房地产调控政策不断加码。

持续常态化调控

房地产市场发展离不开宏观政策调控，总体来看，即使面对2020年上半年疫情的打击，我国房地产市场仍坚持“房住不炒”的总基调，下半年“十四五”规划也再次强调房地产调控长效机制。

具体来看，房地产调控2020年上半年较为宽松，但三季度以来，调控政策出现收紧趋势。从全国范围来看，从7月开始已经有30个城市出台调控政策，为楼市降温，11月又有多个城市升级加码调控政策。

中原地产统计数据显示，全国房地产调控在2020年11月单月累计次数为33次，1-11月合计全国房地产调控政策次数高达458次。

贝壳研究院报告也显示，去年全国共计39城出台相关调控政策，其中上半年仅12城出台调控政策。此外，全年的房地产调控政策包括四大方向，分别为抑制房价过快上涨、打击炒房渠道、加大新房供给、防范金融风险。

2020年8月住建部与央行约谈12家重点房企，“三道红线”融资新规流出，成为房地产行业的颠覆性事件。贝壳研究院数据显示，截至2020上半年，完全不踩线的房企只有6家，其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。与此同时，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，行业偿债压力骤升。为符合监管要求，房企正在积极应对，通过多种渠道和方式改善自身财务结构，且已取得阶段性成果，未来主动“降档”的房企将逐步增多。

市场超预期复苏

经历了年初市场的“寒冬”，各大房地产企业不断探索，房地产市场也逐步回暖，目前来看，市场已经超预期复苏。

国家统计局公布的数据显示，2020年1-11月，全国房地产开发投资约12.95万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月提高0.5个百分点；同期房地产开发企业到位资金约17.1万亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点。11月，房地产开发景气指数为100.55，比10月提高0.05点。

此外，2020年1-11月，我国商品房销售面积为15亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月提高1.3个百分点；同期商品房销售额为14.9万亿元，同比增长7.2%，增速比1-10月提高了1.4个百分点。值得注意的是，2020年11月是我国房地产历史上商品房销售额和销售面积最高的一个11月，而1-11月的累计销售面积和销售额也是房地产市场年内首次全面同比上涨。

中原地产报告显示，房地产销售面积增速在疫情影响下持续下滑，终于在2020年10月同比持平，并在11月同比转正，年内销售额也连续三个月同比转正。2020年全年，我国房地产市场销售额刷新历史纪录已成定局，有望高达17万亿元(2019年全年销售额为159725亿元)。

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